重磅信号!
东莞四部门联合发文:
(资料图)
严控商业办公用房改公寓!
4月3日,东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市市场监督管理局、东莞市城市管理和综合执法局联合印发《东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案》(下称《方案》)。
该《方案》向市场释放出我市坚决遏制新的“商改住”行为的明确信号。
什么是新的“商改住”?
《方案》里提到新的“商改住”,是指一些开发商将商业办公类商品房改成公寓出售的情况,本次政策主要是对市场中新增商业办公用房的管控。
《方案》提到两点:
1.对新增的“商改住”实行零容忍,一经发现,将依法对项目开发商予以严厉惩处,并计入征信,对其后续的建设项目进行严格审查、从严要求,在符合上位法律法规的情况下,采取必要的市场准入限制措施予以惩戒,情节严重的限制或禁止参与土地市场交易;
2.对去化周期过长的镇街,将暂不予以批准商业办公用地;
这意味着,在东莞,除了存量的“商改住”公寓之外,后续所有商业办公项目都不得改为公寓。没有学位,没有燃气,不能登记为类住宅性质的“公寓式办公用房”,而开发商或中介再试图以“公寓”进行违规宣传,则要面临一系列惩罚。
如何杜绝新的“商改住”行为?
《方案》指出,东莞将进一步规范商业金融业用地、商住混合用地上的商业办公用房等非住宅类房地产项目的管理,从源头上加强全市商业办公用房的规划布局、总量供给和开发时序管理,严格新增商业办公用房的管控,坚决杜绝新的“商改住”行为。
同时,《方案》还列出多项举措,特别敲重点:
1.加强销售方案的审核把关,强化预售资金监管,督促开发;
2.加强对开发商和销售代理公司监管,对其发布的销售广告、宣传活动、样板房逐项检查,在购房合同中与购房人明确项目的商业办公属性;
3.不得擅自改变用途,须告知购房人严格按规划用途使用,对虚假宣传的依法予以查处。
4.科学规划商业办公用地的布局和总量供给,加大保障性住房供应。
买“商改住”的公寓有哪些风险?
经梳理,买“商改住”的公寓其实有不少的风险:
1.公寓使用年限短,土地使用权一般只有40年,而住宅70年。 比产权问题更重要的是产权到期之后的续期问题。这方面,住宅已经明确到期可自动续期,而公寓却没有明确这样的待遇。
2.流动性正在成为公寓产品的最致命打击。原因是公寓变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠,而公寓则要承担全部税费,整体税费成本高达10%-15%左右,而住宅的税费成本只有2%-5%。
3.公寓居住价值大打折扣。
首先,居住密度太高,两梯六户、三梯九户已经是住宅上限,而公寓分割面积更小,两梯十几户、三梯几十户可谓司空见惯;
其次,住宅有最少3小时日照时间的规定,而商业办公用房采光条件差、日照不足;
最后,建筑设计上也有“硬伤”,后期加建夹层、加装管道燃气等违建行为不当,也容易产生建筑安全和消防安全隐患。
4.公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅,是因为土地成本相对较低,土地使用年限相对较短,且没有学位配套,商水商电,实际成本一点都不低。
“商改住”物业往往建筑设计标准明显低于住宅,因此在设计上往往会有以下几个点“硬伤”:
1.消防安全方面,“商改住”公寓一般居住密度高,这就导致了公共通道窄,而防火分区和消防设施大多未做相应的改建,增加了火灾、疏散等安全隐患。
2.健康防疫方面,东莞对于住宅类商品房有保证大寒日最少3小时日照时间的规定,而商业办公用房则没有。采光条件差、日照不足,影响了居住的舒适性与健康。同时,高密度的居住环境,也容易造成一些传染性疾病的传播。
3.公共配套方面,由于与住宅的土地性质和建设规划目的不同,“商改住”公寓没有住宅小区配套的相应绿化、图书室、活动室等公共服务设施,也无法享受教育资源。
4.建筑安全方面,市场上部分“商改住”项目擅自增加房屋荷载,改建过程中无设计复核,存在一定安全风险。
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来源:东莞发布
本期编辑:小品君
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