图为元朗东头“同心村”过渡性房屋项目。(香港政府新闻处图片)
7月的一则新闻,将香港公共房屋政策安排,推到风口浪尖。
申诉专员公署7月13日公布了有关“长者住屋”和“改建一人单位”的主动调查报告,显示其中一型“长者住屋”和“改建一人单位”空置率达60%,二型及三型“长者住屋”空置率达15%,其中,近90%的空置长达逾10年。
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要知道,香港公屋目前的平均轮候时间,是为5.3年,当中,长者一人申请者的平均轮候时间,是3.9年。所以,上述数据震惊了为“上楼”苦苦挣扎的基层市民。
理想很丰满
但事实上,在“增加公屋供应”以及“缩短港人‘上楼’时间”等议题上,这届港府在政策层面,是充满了雄心壮志的。
在特区政府2022年11月1日公布《长远房屋策略2022年周年进度报告》中,提到了下一个10年期(即2023/24至2032/33年度)的总房屋需求为42.1万个单位,而计划中未来公私营房屋供应的比例,则为7:3,即未来十年公营房屋供应须达7成,目标为301000个单位,私营房屋供应为3成,目标为129000个单位。
注意,是7:3,而不是3:7!
与此同时,在李家超于2022年发布的第一份《施政报告》中,将房屋政策作为重中之重,浓墨重彩地描述了包括简约公屋、富户政策在内的各项缩短基层民众公屋轮候时间的办法,并再次提到香港房屋委员会的宗旨:让没钱买房的香港人,3年上楼。
现实很骨感
那么在美好愿景之下,以“结果为导向”的今届政府,目前的政策实效落到何处呢?
这其中,首先要提的,就是简约公屋。
一问功能重叠。
去年的《施政报告》中,将建设3万个“简约公屋”作为增加公营房屋供应的一项重要举措,即“于未来五年(2023-24至2027-28年度)兴建约30000个简约公屋单位。”
但我们不得不坦诚面对一个现象,就是简约公屋与港府原本的“过渡性房屋”,存在很大的功能重叠,而“过渡性房屋”在香港本身已算不上讨人喜欢。
上述两者之间,重合度最高的是“建造方式”,现时“过渡性房屋”供应来源中的第二种,即为“在空置的政府土地和私人土地上采用‘组装合成’的方法兴建过渡性社会房屋”,这一方式与“简约公屋”设计相差无几,唯一可作区分的,大概就是简约公屋是政府管理和主导,而“过渡性房屋”则是由民间机构或传统受资助服务机构主导,政府给予资金支持。
但从成效论,简约公屋尚未有“成品”受市民检验,但从“过渡性房屋”入住情况来看,类似的房屋供应显然并非一项讨人喜欢的制度设计。目前,“过渡性房屋”中,元朗同心村已满一年申请期尚未满额,而只有123个单位的屯门三圣村前校舍改装住宅逾半年仍有空置,有二千个单位的元朗博爱江夏围村刚刚开始申请,情况仍有待观察。
立法会议员邓家彪亦一针见血地指出:“当走访众多市区劏房户时,游说他们考虑入住新界过渡性房屋时,远比拉票困难得多。而在二万个过渡性房屋、逾万个隔离设施单位去向未明之时,再力谷一万多个新界简约公屋,只怕吃力不讨好,劏房居民不领情。”
二问建筑费用。
我们且不论简约公屋究竟与往年的“过渡性房屋”功能重合度有多高,单就“简约”二字的设计初衷来说,记者以一个普通港漂的视角来看此事,亦觉得难以理解,不可思议。
据《施政报告》,简约公屋是“采用标准简约设计和"组装合成"建筑法快速兴建的”但记者查询数据后发现,这3万个简约公屋,至今未有一处选址完工,如若要完成全部批次,耗时须5年,不知这与“简约”“组装”的初衷,是否相悖?
更令记者诧异的是它的报价。根据工务小组委员会会议于2023年2月8日发布的《财务委员会工务小组委员会讨论文件》,第一批1万7千个“简约公屋”项目的设计和建筑工程,以及额外基建工程估计费用分别为约147亿4,270万元及约1亿1,900万元,加上第二批“简约公屋”项目进行施工前期工序估计费用为约5020万元,因此,目前“简约公屋”项目拨款合共约149亿1190万元。同样还是据上述文件,单个的矮层“简约公屋”楼宇(三层高),预计平均每个单位造价约为53万港元。
花148.6亿,才能建出1万7千个“临时”的公屋;53万,方可“组装”出一个“简约”单位?对此,记者想先作一个类比,以上海为例,记者通过询问上海一房地产公司从业人员后得知,上海小区,每平方米建安(不包含地价在内)费用为4000-9000人民币不等,即,一户100平方米的三房单位,造价约为40-90万人民币不等。
而我们再将视线,拉回香港,作为参考,现时港府资助兴建的过渡性房屋项目,每个单位,政府的资助额为55万元;至于一般性的“永久”公屋单位,据2023年1月,房委会公开的数据显示,兴建一个公屋单位建筑成本为76万元,而居屋则为90万元。
说了这么一大圈,记者想表达的无非是,一个简约公屋单位,造价与传统型公屋仅相差30%,显然不算一个划算的选择。
三问富户政策。
《施政报告》附件中曾指:为合理运用公屋资源,在富户政策下的两年周期内审核不少于450000份入息及资产申报表,以及每年深入调查不少于10000户与入息及资产申报和住用情况相关的个案。
对于此项KPI,记者暂未查到港府最新数据,仅找到自2018/19年至2021/22年度,房屋署平均每年审查23.8万份公屋租户的入息及资产申报表这一数据。但从结果导向论,香港过去4年合计发现约2,800宗公屋住户瞒报资产,当中仅10宗个案判监,是否也在一定程度上显示出港府在政策执行层面,阻吓力度或稍显不足?
当然,本文本意只是希望政府于程序上而言,在制定政策时再三斟酌,未来,真正能让“简约公屋”成为市区劏房户渴望涌上的救生艇,让房屋政策成为造福基层市民的一项德政。
(文/本刊记者 沈雨青)
(原文刊登于2023年7月24日出版的《经济导报》,总3548期)
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